2018年武漢房地產市場年報?房產市場
一.全國房地產市場
??關鍵詞:調控效果初顯/量價回落/區域分化/購房回歸理性
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01—房地產開發景氣指數
開發景氣 市場穩定
全國房地產市場景氣指數呈現出先降后升的走勢，全年景氣指數均超過100，呈現穩健發展的態勢
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02—房地產量價表現
?量升價跌，調控初顯
2018年1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點，9、10 兩個月商品房銷售均價開始連續環比回落。
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03—全國房地產區域表現
中西部高增長，?東部、東北增速下降
東北區域、東部區域銷售面積和銷售金額呈現反比趨勢，但銷售金額累計同比增速上漲較慢；中部區域、西部區域銷售面積和銷售金額呈現正比趨勢，且上漲幅度較大。
圈層分化 調控明顯?
2018年，在多項政策多管齊下的背景下，京津翼、珠三角、江浙滬累計銷售面積同比去年均呈現下降趨勢，京津翼區域下降幅度最大；中原都市圈、川渝都市呈現上漲趨勢，但漲幅較小。
04—房企表現
?加強合作，共贏共生
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萬科、碧桂園、保利連續兩年拿地金額占據前三，恒大、華夏幸福未入前二十，房企拿地更加審慎，拿地回歸理性。
二.武漢市房地產市場
??關鍵詞:供過于求/量跌價穩回落/區域分化/主流剛改
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01—住宅市場供需關系
供過于求?熱度下降
近5年，武漢市商品房供應面積較穩定，維持在2000~3000萬平方米，但成交面積變化較大。2017-2018年，房地產市場呈現供大于求的趨勢，房地產熱度降低。
02—住宅成交量價表現
??量跌價穩，管控加嚴
2018年武漢市房地產市場住宅共成交1802.41萬平方米，同比去年下降13.62%，住宅價格全年較穩定，武漢市均價維持在9000-10000元/平方米。
03—住宅成交分區表現
??遠城區領跑，剛需是主流
2018年，武漢市總成交面積1804.41萬平方米，其中洪山區成交面積228.29萬平方米，排名第一，洪山區、黃陂區、東西湖區、新洲區、蔡甸區成為成交熱門區域，主城區成交較少。
04—商業成交分區表現
區域分化， 新秀崛起
2018年，武漢市商業市場共成交138.23萬平方米，漢陽區成交面積17.22萬平方米，排名第一，江岸區、經開區商業成交量緊隨其后，成交量位居前三的均價為17000-18000元/平方米。隨著武漢市政府的城市規劃，經濟開發區企業總部入駐率的提高對商業成交量影響較大
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05—寫字樓分區表現
??武昌區價格領先，漢陽區銷量領先
2018年武漢市房地產市場寫字樓共成交136.08萬平方米，漢陽區獨領風燒，總成交量25.39萬平方米。
06—房企表現
龍頭房企領秀，華發、東原后勁十足
2018年武漢市房地產市場保利發展以231.2億元位于榜首，萬科地產以200.7億位于第二，武漢地產以178.9億位于第三。東原、華發位于碧桂園之前，擠進前十。
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06—典型案例
住宅項目—東原樂見城/東原啟城
剛需主導?,搶占市場
商業項目—碧桂園蜜柚
公寓火熱,?投資熱潮
2018年商業市場碧桂園蜜柚在成交套數、成交面積、成交金額都穩居第一。其中成交套數1346套，成交面積7.3萬平方米，成交金額11.8億，均價為16164.38元/平方米。
寫字樓項目—濱江綠地606
地標風范,獨占鰲頭
2018年寫字樓方面武漢綠地國際金融城成交面積4.8萬平方米，成交金額11.2億，成交套數451套，均價23333元/平方米，提高了武昌區寫字樓均價。
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三.武漢房地產發展趨勢預測
關鍵詞:潛力可期/調控維穩/遠城發力/主流剛改
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01—城市層面
?“四好城市”，潛力可期
武漢作為強二線城市，城市GDP位列全國前10，城市處于上升發展期；城市常住人口基數較大，凈流入人口較多，高凈值人群增長速度較快，房地產購買需求依然強勁。
02—政策層面
穩定市場，多元供給
繼續貫徹中央堅持“房住不炒”政策，“穩地價、穩房價、穩預期”，進一步支持剛需及正常改善型需求；中長期方面建立租賃住房、保障房、人才安居房等長效機制建設，長短結合，市場平穩過渡。
03—住宅區域成交趨勢
遠城發力，新秀崛起
隨著武漢城市發展和產業布局，遠城區資源配套提速，預計2019年遠城區銷量依然領跑市場，且隨著城市發展進入分形期， 衛星片區、產業片區房產價值將快速提升，成為房地產新秀板塊。
04—住宅產品需求趨勢
主流剛改，產品分化
新房成交不斷向遠城區擴展，在遠城區價格相對較低的情況下，套內成交面積逐漸擴大，且隨著二胎政策放開，三房以上產品需求度更高；90-120平米市場需求度大幅增加，90平米以下產品需求度降低明顯。
數據來源：武漢市住房保障與信息管理局
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05—住宅客戶層面
外地客戶，持續走高
人口凈流入的增加及高凈值人群的增加帶動房地產銷售明顯上升，2018年外地購房群體與2017年相比大幅上升，預期隨著武漢的發展建設，外地客戶占比將持續走高。
數據來源：武漢市住房保障與信息管理局
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06—辦公樓發展市場
留量時代，聯合辦公
2018年，受益于武漢招商引資政策大力實行及城市軌道交通建設的完備，寫字樓市場向產業布局區發展，隨著預期市場的高供應量，2019年寫字樓市進入留量時代，聯合辦公市場成為主流趨勢。
07—商業市場發展趨勢
品質升級，體驗為王
經過2017年供應高峰期后，2018年商業進入修整期，呈現量平價漲的趨勢，隨著商業消費需求升級及大型品牌商業的進駐，商業由數量時代進入質量發展時代，預期2019年依然呈現量平價漲的發展態勢，特色定位、特色體驗型商業將成為發展趨勢。
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