摘要：假設開發法又稱剩余法，在我國土地使用權評估實務中，運用假設開發法時，關于土地增值稅的處理在實務界存在較大爭議，本文采用案例比較法，采用扣除土地增值稅和不扣除土地增值稅兩種計算模型，分別對案例進行計算評估分析，力求還原出增值稅扣除對土地使用權評估價值的影響。
一、假設開發法應用闡述
（一）假設開發法理論體系
假設開發法又稱為剩余法，是指在評估房地產價值時候，首先假設土地按照既定的規劃建設完工，估算該房地產開發完成后預期實現的總收益，然后測算需要發生的全部正常成本費用，包括該項目從建設到銷售或者營運實現全部收益的各個階段發生的全部費用，其中成本包括建筑總成本，投資利息、正常稅費、開發商合理利潤以及應由投資者承擔的其他費用等，最后用總收益減去總費用進行計算，評估得到該土地使用權價值的一種方法。
（二）假設開發法步驟
假設開發法的計算公式根據其基本思路，以在待開發土地上建造房屋建筑物然后出租或出售為例，假設開發法的基本公式是：土地評估價值=房地產預期總收益-預計全部正常成本費用
假設開發法在實際應用中，是一個簡單地以一元一次方程求解地價的過程，但應注意以下幾點：（1）要充分考慮發生在土地上的各類前期費用。比如，若房地產開發中涉及土地的開發改良、拆遷、補償、以及地基整理、填土方等費用，應計入開發成本中。（2）要考慮時間成本因素。以上計算公式中樓價、建筑總成本、利息、稅費、利潤等的實際發生時間各不相同，應考慮資金的時間價值因素，將各個時期發生的收入、費用等通過等值運算統一轉化至評估基準日的時點上。
（三）假設開發法主要思路及問題
首先要設定土地最佳利用方式，明確待評估土地的內外部條件，包括土地的自然物理性狀、社會環境條件、有關土地利用的法規、規劃限制等，在此基礎上根據最有效利用原則，通過預測未來社會需求狀況設計土地用途以及建筑為設計布局等。預測房地產開發完成后的樓價。要用發展的觀點，充分考慮樓價的市場變動因素，采用適當的經濟預測模型，進行合理預測。如果開發建設的房地產是收益性質的，開發商能夠較準確的預期其收益，其相應的費用也可以測算，這時候就可以根據收益法確定樓價。再估算房屋建筑物建設成本，房屋建筑物的總成本包括建筑安裝成本、前期及配套費用、投資利息、相關稅費、房地產租售費用。房地產租售費用主要指的是房地產建成后銷售和出租的相關費用，銷售費用主要包括中介代理費、市場營銷廣告費用、買賣手續費等，租賃所發生的費用則包括中介代理費、市場營銷廣告費用、管理費用、維修保險費等，其計算基數一般以房地產總價或租金的一定比例。最后確定開發商合理利潤，根據房地產總投資額的一定比例來計算開發商的合理利潤。一般以地價、開發費和專業費三項來計算投資回報利潤率。
目前在我國房地產市場價值評估中，對于待開發土地，用得最多的方法便是假設開發法。該方法能夠充分考慮不同土地的規劃限制條件、具有通俗易懂的原理,較易收集資料，簡單方便的運算等優點,但在實際評估中應用該方法的效果卻不如人意，尤其在土地增值稅處理的問題上。房地產企業在一個項目開發并銷售完成后，就土地增值部分，剩余部分不是全部歸企業所有，需要按規定向國家繳納一定比例的增值稅，往往這一項所占比例還不低。但在評估實務中，許多評估人員在土地使用權評估中并沒有扣除土地增值稅，極大的高估土地的價值。
二、我國現行階段土地增值稅的基本理論
土地增值稅是指對土地使用權的轉讓及建筑物的出售所產生的價格增值額征收的一種稅。土地價格增值額是指房地產轉讓所取得的全部收益減除按規定扣除的房地產開發成本、費用等支出后的余額。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，房地產開發企業開發項目取得的增值收入，當開發項目在匯算清繳時均需上繳土地增值稅，這一塊是國家的收入，不屬于開發商，應該在評估房地產開發項目時予以扣除。而土地又是房地產開發項目的重要組成部分，因此當評估待開發土地使用權時同樣需要考慮土地增值稅的扣除。
三、結論及建議
土地增值稅本不屬于企業的土地價值內容，這部分屬于應該上交國家的稅負，在土地價值評估中不扣除土地增值稅會導致土地使用權評估價值虛高。因此在土地使用權價值評估中，應當考慮土地增值稅的扣除，使評估的土地價值合理化。
隨著我國土地改革不斷深化，與土地使用權相關的土地轉讓、租賃、作價入股等活動越發頻繁，導致房地產及土地估價等業務頻繁發生，但是我國土地使用權評估理論存在缺陷，土地估價人員不熟悉稅務方面的規定，不清楚房地產企業的利潤留存內容，以為總收益扣除相關成本后就應該全部歸屬企業所有，這是一個理解上的錯誤，評估實務界需要重視稅費的計算和繳納對評估結果的影響。